חוזה שכירות במקרקעין

חוזה שכירות במקרקעין (חוק שכירות הוגנת – 2017)

מאת: עורך דין ענאן חמאם | פורסם בתאריך: 1.6.20 

עסקאות מקרקעין במדינת ישראל ברובן הן עסקאות שכירות מקרקעין ולא בהכרח רק עסקאות מכר, אך בשל העובדה כי אותה עסקה ו/או הסכמים נערכים לתקופות קצרות יחסית, במקרים רבים השוכרים והמשכירים אינם מתייחסים ברצינות מעמיקה לכל סעיפי ותנאי הסכם השכירות ולעתים גם נחתמים הסכמים אשר פוגעים באחד מהצדדים, מבלי להשאיר מקום להתגונן עבור צד השני (לרוב השוכרים…) וזאת בשל הביקוש היחסי הרב בשוק בגלל המחסור בדירות מגורים בארץ ועליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. גורמים אלו משפיעים על שוק הנדל"ן בארץ בכלל ועל שוק השכירות בפרט, ומעניקים כוח רב לבעלי הדירות והנכסים בישראל להכתיב תנאים מסוימים בהסכמי השכירות שלעתים גם אינם הוגנים או הגיוניים.

בישראל נהוגות מספר סוגי עסקאות במקרקעין שמוגדרות כעסקאות שכירות ואשר חל עליהן חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, אבל יש בנמצא עסקאות שכירות שחוק זה אינו חל עליהן. על פי סעיף 1 בחוק השכירות והשאילה "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". חוק זה נחשב לאחד החוקים היציבים ביותר במדינת ישראל, זאת משום כי לא בוצעו בו שינויים במשך תקופה של 46 שנים, בשל היותו מקיף ביותר להיבטים רבים בכל הנוגע להסכמים וחוזים בין שוכר ומשכיר, אך לאחר שהחלו בשנים האחרונות כאמור בעלי דירות רבים להקשות על שוכרים עם דרישות דרקוניות שונות, החליט המחוקק להתערב ולהסדיר את נושא הסכמי השכירות כדי לאזן בין האינטרסים של המשכיר שמעוניין לקבל תמורה ותשואה בטוחה, לצד הצורך של השוכר להרגיש בטוח בעסקה ולא כצד אשר נעשק לתקופה לא מבוטלת בעל כורחו. לעניין זה נוצר "חוק השכירות החדש", או כפי שהוא מכונה חוק שכירות הוגנת-2017, שאושר בכנסת בתאריך 17/7/2017 – יש לציין כי זהו לא חוק בפני עצמו, אלא למעשה מדובר בתיקונים אשר בוצעו בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, עם אימוץ של ההסדרים המהותיים אשר נקבעו ביחס לחוזה שכירות (או שאילה) בהצעות חוק דיני ממונות, כאשר התוספת המרכזית מתייחסת לחוזי השכירות למגורים בלבד, ולא לשכירות למטרות אחרות כגון מטרות עסקיות (משרדים, חנויות וכו') או דיור מוגן ועוד סוגים קיימים שונים של שכירויות במחוזותינו כפי שיופרט מטה.

תחולת החוק החדש

התיקון של חוק השכירות והשאילה חל כאמור על דירות למגורים. נכסים אשר לא חל עליהם תיקון זה הינם נכסים שאינם מיועדים למגורים כמו:
– משרדים.
– דירות בבתי מלון.
– דיור מוגן.
– מעונות סטודנטים או לעובדים.
– דירות שמושכרות לתקופות קצרות של עד 3 חודשים.
– דירות שמיועדות לשכירות ארוכה של מעל 10 שנים.
– דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן מעל ל-20,000 ₪ בחודש.
– דירות המושכרות בין קרובי משפחה (אחים, הורים, סבים, ילדים, נכדים וכו').

מה הם התיקונים והשינויים הבולטים בחוק?

השינויים החשובים והבולטים ביותר בחוק החדש הם:
א. התאמת המושכר בהתאם למוגדר בהסכם השכירות.
ב. הגבלת גובה הערבות.
ג. פטור מתשלום דמי תיווך ומחובת ביטוח הנכס.
ד. הגדרה ברורה לגבי "דירה ראויה למגורים".
ה. הגבלת ביטול חד-צדדי של חוזה שכירות שלא עקב הפרתו.
ו. הסכם שכירות חייב להיערך בכתב ולכלול פרטים מהותיים.

א. התאמת המושכר למוגדר בהסכם השכירות – סעיף 6 לחוק שכירות הוגנת-2017 אומר כי:
(א) המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר
(ב) על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים (להלן: אי-התאמה), בין שאי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו ובין שמקורה בסביבתו.

סעיף החוק מרחיב את האחריות על המשכיר, שכן טענת אי-התאמה לשימוש במושכר רובצת על כתפיו של המשכיר בכמה מישורים כגון:
1. כפי שסוכם בין השוכר והמשכיר.
2. התאמת המושכר לייעודו.
3. התאמת הסביבה של המושכר בהתאם למה שסוכם בין הצדדים.

ב. הגבלת גובה הערבות – בסעיף 25 י' לחוק, הוגבלה גובהה של הערבות אשר יכול לבקש המשכיר עד לסכום של שלושה חודשי שכירות, או לחלופין בעד שליש מתקופת השכירות (הנמוך מבניהם).

ג. פטור מתשלום דמי תיווך ומחובת ביטוח והשבחת הנכס – אחד התיקונים שהשפיעו רבות על שוק הנדל"ן והשכירות בארץ הינו הפטור מתשלום דמי תיווך על שכירות הדירה – צוין כי תשלום זה לא ישולם על חשבון השוכר ולא ישולם באופן ישיר, אך לעתים המשכירים דורשים עלות שכירות גבוהה יותר כדי לשלם את חלקו של השוכר בדמי השכירות. בנוסף מבחינת ביטוח מבנה, אין אפשרות להחיל את תשלום הביטוח על השוכר, כך גם את ההשבחה של הנכס, ואלו הם דברים באחריות המשכיר ולא תהיה לו כל אפשרות לדרוש אותם מהשוכר, בכדי להתאים את הדירה לצורכי המגורים וכפי שתואר בהסכם השכירות.

ד. הגדרה ברורה לגבי "דירה ראויה למגורים" – על פי התיקון של חוק השכירות החדש, המשכיר מחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. המחוקק קבע מספר תנאים שבהעדרם הדירה לא תהיה מוגדרת כדירה "ראויה למגורים" שכן אמורים להיות מותקנים בה מערכות בסיסיות כדוגמת:
– מערכת ניקוז, מים לשתייה ומערכות חשמל תקינות.
– פתחי אוורור ודלת כניסה עם אפשרות לנעילה.
– היעדר סיכון בטיחותי או בריאותי שהינו בלתי סביר.

אם נמסרה דירה שאינה ראויה למגורים, הדבר מהווה הפרה של המשכיר וחושף אותו לתביעה נזיקית בהתאם למוזכר בחוזה, כאשר אין אפשרות להתנות על אותו תנאי והוראה של "דירה ראויה למגורים".

ה. הגבלת ביטול חד-צדדי של חוזה שכירות שלא עקב הפרתו – לא תהיה כל אפשרות לרשום תנאי של ביטול הסכם שכירות באופן חד-צדדי על ידי המשכיר, אם אפשרות זו לא ניתנת לשוכר במקרה של אי הפרה. האפשרות לביטול אפשרית לשוכר והיא תהיה חוקית. אם ניתנה אפשרות כזו למשכיר אזי היא בטלה ותיחשב הפרה מצידו. אם המשכיר רוצה להכניס את האפשרות לביטול החוזה באופן חד-צדדי אזי הנוסח המקובל הוא:
* אם המשכיר מעוניין לבטל את החוזה – עליו לתת התראה של 90 ימים מראש לפחות (לא ניתן לקבוע תקופה הודעה קצרה יותר).
* אם השוכר מעוניין לבטל את החוזה – עליו לתת התראה של 60 ימים מראש לפחות (או תוך תקופה קצרה יותר אם תקופה כזו נקבעה במפורש תוך חוזה השכירות).

ו. הסכם שכירות חייב להיערך בכתב ולכלול פרטים מהותיים – בחוק השכירות החדש נקבע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר וכל אחד מהם יקבל העתק אשר יכלול את הפרטים הבאים:
1. כתובת הדירה המושכרת, גוש וחלקה, האם היא רשומה בפנקס הבתים המשותפים;
2. פרטים מלאי של הצדדים להסכם, כולל שם מלא, מספר תעודת זהות ומען גם לצורך שליחת מכתבים;
3. תיאור מלא של הדירה המושכרת כולל הריהוט, האביזרים הנלווים ותיאור של החלקים ברכוש המשותף והצמודים לדירה שהושכרה;
4. מה היא תקופת השכירות – לציין קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור (אופציה), קיומה/שלילה הדדית של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
5. גובהה דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
6. ציון אם יש תשלומים נוספים שיחולו על השוכר שאינם דמי שכירות, אם יש ומה גובהם;
7. אם קיים פגם או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה, הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.
8. פרטים נוספים שקבע שר המשפטים.

שכיריות אשר לא יחול עליהם חוק השכירות החדש – התיקונים וההוראות של חוק השכירות החדש כאמור אינם חלים על כל סוגי השכירויות, ומטעמי הגינות הוחרגו כמה סוגים של שכירויות כגון:
א. דירה בבית מלון או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש
ב. דירה במעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, תשכ"ה-1965
ג. דירה בבית דיור מוגן כהגדרתו בחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012
ד. דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים
ה. דירה שחוק הגנת הדייר {נוסח משולב} התשל"ב-1972 חל עליה
ו. חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים ואין לצדדים ברירה להארכה
ז. חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו עולה על עשר שנים ואין למשכיר ברירה לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר
ח. חוזה שכירות למגורים שדמי השכירות לחודש עולים על 20,000 ש"ח או על סכום אחר שקבע שר המשפטים;

עו"ד לצידך להבטחת חוזה שכירות הגון ונטול חשיפות…

משרדנו מתמחה בעריכת חוזי שכירות מכל הסוגים, לתקופות קצרות ו/או ארוכת טווח, תוך הבנה והתאמה לצורכי השוכרים והמשכירים וכן הכנת הסכמים אשר יגנו על לקוחותינו מפני תביעות בגין הפרה של תנאי מתנאי החוזה ו/או החוק. פנו אלינו לקבלת ייעוץ משפטי בטרם חתימת חוזה השכירות – לאחר החתימה אפשרויות הפעולה וההגנה מעטות ביותר.