האם מדובר בחוזה אשר מטופל במסגרת דיני חוזים או שמדובר בעסקת מקרקעין?
מאת: עו"ד אליה עבליני | פורסם בתאריך: 23.4.20
שאלה זו מתפרצת מדי פעם לפתחו של בית המשפט כאשר לעתים נרקמים הסכמים במישורים שונים שבסופו של יום, בעת התגלעות סכסוך בין הצדדים, כל צד נוטה למשוך את מה שסוכם לכיוון אחר – יש כאלו המושכים לכיוון היבטים חוזיים ותו לא, ויש המושכים לעניין של עסקת מקרקעין ולכך יש השלכות אחרות. להלן דוגמה בולטת שיש בה בכדי להבהיר את הבעייתיות ותמונת המצב הקיימת:
בתיק אזרחי אשר נידון בבית משפט השלום, [ ת"א 27492-07-16 חיים בת שבע נ' צבי ואח' ] השאלה העיקרית שעלתה הייתה: "האם אמנם נכרתה בין הצדדים עסקת הלוואה שהובטחה במשכון, כטענת התובעת, או שמא עסקה אחרת – עסקה במקרקעין – כטענת הנתבעים". באותו דיון נתן כל צד את גרסתו וטען לצורך שיוך העניין למישור אחר, צד אחד טען כי יש להתייחס לעניין כאל עסקת מקרקעין והצד השני טען כי המדובר בהסכם הלוואה ותו לא. כבוד בית המשפט עבר על כל העובדות והגיע למסקנה כי אין מדובר בעסקת הלוואה וכי כוונת הצדדים הייתה עסקה במקרקעין. "אומד דעת הצדדים, הנלמד מאופן ניסוחם של ההסכמים והבטוחות שניתנו לנתבעים ומהעדויות שנשמעו, היה להיקשר בעסקה במקרקעין " – יצוין ולו בהערת אגב כי באותו פסק דין נקבע כי המדובר בהסכם למראית עין ודובר רבות על אי חוקיותו, אך אין אנו מתייחסים לנקודה זו…
במקרים אחרים העניין הרבה יותר ברור כאשר מדובר בהתחייבות לביצוע עסקה או שמדובר בעסקת מקרקעין – סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע כי עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לבצע עסקה, הדבר מחייב רישום בפנקסי המקרקעין. במידה והעניין לא נרשם בפנקסי המקרקעין, יש לקבוע כי אין מדובר בעסקה במקרקעין אלא לכל היותר התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין שהינה התחייבות חוזית להעברה קניינית ועל התחייבות זו יחולו דיני חוזים. רבים נוטים להתבלבל וחושבים כי מרגע שחתמו על הסכם רכישת/מכירת קרקע/דירה, העניין הנו חתום וסגור, אך בין מצב זה לבין כך שהדבר ייחשב לעסקה סופית במקרקעין קיימת עוד דרך ולפעמים זו משתרעת על מספר שנים והליכים משפטיים מפרכים, הכל תלוי מתי מתגלעים סכסוכים בין הצדדים. החשיבות של התנהלות נכונה בעסקת מקרקעין היא רבה מאוד ואין לוותר על צעד מסוים מן הצעדים המחויבים עד לרישום העסקה סופית בפנקסי המקרקעין.
חשוב לשים לב כי ניתן לרשום "הערת אזהרה" וזאת על מנת להבטיח כי בתקופת הביניים בין יום ההתחייבות ועד לרישום סופי בפנקסי המקרקעין, לא תירשם עסקה נוגדת. הערה זו תישאר ותשמור על כך שלא תבוצע עסקה נוגדת וזאת עד לרישום סופי לעסקה בפנקסי המקרקעין. באותה נקודה משנרשמה העסקה, הערת אזהרה זו נמחקת לאור העובדה שאין יותר צורך בשומר זה. לפעמים ומסיבה כלשהי לא רושמים הערת אזהרה ומדובר במצב מסוכן ביותר וזאת על אף שעדיין קיימים פתרונות משפטיים בנושא אך מצב זה כלל לא נוח ויכול להוביל להימשכות העניין על גבי שנים עד להסדרה סופית. על כן, במידה ולא נרשמה "הערת אזהרה" אזי קיימת לצדדים זכות שביושר שהינה זכות מעין קניינית. חשוב מאוד שלא להיכנס למצב מסוג זה והבעיות העלולות להיווצר כאן כבדות, כך למשל במקרה וצד שלישי רכש את הקרקע מהבעלים בתום לב ואף בנה בניין על הקרקע. במקרה כזה, העניין מסתבך עד מאוד ומתעוררות שאלות משפטיות אודות מיהו הבעלים האמיתיים של הקרקע – במקרים רבים, אם לא ברובם, נקבע כי הבעלים יהיה זה אשר רכש בתום לב, העסקה נרשמה על שמו, ובנה בניין על המגרש.
לסיכום הדברים…
ההתחייבות היא התחייבות חוזית לצורך העברת זכות קניינית. יש לשים לב כי הדרישה לרישום בטאבו הינה תנאי הכרחי לעבור ממצב של "התחייבות לעשות עסקה" למצב של עסקה. כל עוד לא אין רישום במרשם המקרקעין, אזי לא ניתן לקבוע כי מדובר בעסקה אלא לכל היותר בהתחייבות לבצע עסקה. בעניין הכתב חייב לכלול את כל הפרטים המזהים למקרקעין שאין להגיע אליהם דרך החוק ו/או דרך הפסיקה וברור שמסמך זה חייב להראות באופן ברור על קיומה של עסקה.
