עבור מרבית האנשים עסקת מקרקעין מהווה את העסקה החשובה ביותר בחיים, שכן היא בעלת השלכות גדולות ורבות על הנוטלים חלק בה בעבר, בהווה וכמובן לעתיד. ישראלים רבים עובדים כל שנות חייהם ועדיין מתקשים לרכוש דירת מגורים או כל זכות במקרקעין דוגמת משרד ו/או נכס שאפשר להשכירו ולהפיק ממנו תשואה טובה וסולידית באפיק השקעה שנחשב עדיף בשנים האחרונות על השקעות אחרות עם רמת סיכון גבוהה יותר.
עסקת מקרקעין יכול שתהיה עסקה לרכישת דירת מגורים או קרקע לבנייה או רישום לקבוצת רכישה ומהווה למעשה בסיס לבניית תא משפחתי יציב ובטוח לבני זוג ובני ביתם, שכן אותו בית מגורים או דירה יהיו למבצרם של הזוג הרוכש. עסקה שכזו נדרשת לעשות בבטחה, כאשר הרוכשים מודעים לעובדה כי כל הונם שצברו, ומה שיצברו עוד בעתיד, יהיה מושקע בעסקת מקרקעין נכונה וכדאית. לכן כאשר אתם מעוניינים לערוך עסקת מקרקעין לרכישה של דירת מגורים / בית בודד / זכויות בנכס וגם במקרים בהם בני גיל הזהב רוצים לרכוש ו/או לחתום על עסקה מול חברה המציעה "דיור מוגן", חשוב מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין שאינו מצוי בניגוד אינטרסים ו/או ייצג את שני הצדדים, אלא נדרש לשכור עו"ד מטעמכם בכדי שידאג לביצוע העסקה על הצד הטוב ביותר. בבחירת העורך דין המתאים ביותר, יש לבחון האם מדובר בעו"ד בעל הידע וההבנה המתאימים בסוג עסקת המקרקעין אותם אתם מעוניינים לבצע והאם הוא מודע כמובן לעובדה כי מדובר במהלך קריטי מאוד עבורכם. עורך דין מנוסה ומקצועי בתחום יוכל לייצג אתכם בעסקאות מקרקעין מסוגים שונים, דוגמת:
עסקאות לרכישת/מכירת דירה נחשבות לעסקאות הנפוצות ביותר בשוק הישראלי, ובעסקה מסוג זה חשוב לשים לב מיהו הבעלים של הדירה שעל הפרק, האם הדירה רשומה בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, או שהקרקע היא לחברה פרטית או בורסאית ואיזה זכויות בדיוק אתם מיועדים לרכוש. כבר קרו מקרים בהם ישראלים רכשו נכסים שהיו בבעלות המינהל למקרקעי ישראל, ואחרי זמן מה הם נדרשו לשלם למדינה דמי היוון על מנת שיוכלו להמשיך ולהשתמש בדירה לתקופה של 25 שנים נוספות. רכישת/מכירת דירה אשר רשומה בטאבו והבעלות עליה כפי שמופיעה בנסח הטאבו רשומה על שם המוכר, בהעדר הערות אזהרה ו/או משכון, מהווה ביצוע עסקה ברורה שבה יודע הקונה שהוא רוכש את הנכס מהבעלים הרשומים של המקרקעין בטאבו, ולכן יש לשים לב לכל ההערות והאותיות הקטנות המופיעות בנסח הטאבו. עצם העובדה שהנכס רשום בנסח הטאבו על שם הבעלים המוכר את הנכס אינה מספיקה בהכרח על מנת להיות בטוחים לגמרי שמדובר בעסקה נכונה וטובה ובהתאם לדרישות וליכולת שלכם, שכן חשוב לבצע עוד מספר בדיקות לשם ביצוע העסקה בצורה יסודיות וראויה, בדיקות כגון:
1. בדיקה של סטטוס הנכס ברשות המקומית – האם ניתן צו הריסה, או האם יש לנכס היתר, או האם הנכס קיים בהתאם למה שמופיע ברישומי הרשות המקומית וכו'.
2. בדיקה של עתיד האזור של הנכס המיועד – שכן לעתים הרשות המקומית מתכננת שינויים באזור מסוים אשר עלולים לגרום למטרד משמעותי בסביבת האזור ואז תיתכן ירידת ערך לנכס בהמשך; או לחלופין הרשות המקומית רוצה להרחיב רחוב מסוים, דבר אשר עלול לגרום לחיוב בהיטלי השבחה על הנכסים באזור. במקרה מסוג זה ייתכן בהחלט כי ערך הנכס יעלה, אבל מאידך ייתכן ותאלצו לחיות בשנים הקרובות באזור רווי עבודות בנייה ופיתוח שונות.
3. בדיקה בנוגע לחוב ארנונה/מים לנכס – עבור כך צריך לבקש אישור עירייה לטאבו בכדי שיתאפשר רישום הנכס לאחר תשלום מלוא התמורה.
4. בדיקה בדבר אישור מס שבח / רכישה – בטרם ביצוע העסקה ו/או התקשרות לביצוע עסקה, יש צורך לתכנן היטב את הליך רכישת הנכס עם בדיקה יסודית עבור שיעור המס אשר ישולם על ידי המוכר ועל ידי הקונה לאחר ביצוע העסקה, ומתי צריך לדווח את העסקה לרשויות המס.
5. בדיקת מסמכי רישום הערת אזהרה ו/או משכון על הנכס – וכן בדיקה של תנאי התשלום בעסקה בכדי להבטיח כי הנכס יירשם על שם הקונה כאשר המוכר עמד בכל הדרישות לביצוע העברת הזכויות בנכס על שמו של הקונה, או לחלופין בכדי להבטיח שהמוכר יעביר את תשלומי הארנונה, המים והחשמל על שם הקונה לאחר מסירת חזקה לנכס.
זאת ועוד פרטים רבים, קטנים כגדולים, יכולים להשפיע מהותית על עסקת מקרקעין ולעשות את ההבדל בין עסקה מוצלחת וכדאית לטווח הקצר והארוך או לעסקה כושלת המלווה בהפסדים רבים, ולכן בחירת עורך דין מקרקעין מוסמך ומנוסה אשר יערוך עבורכם את ההסכמים והבדיקות בצורה מקיפה ויסודית – זו אחריות בפני עצמה.
שכירת דירת מגורים מהווה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין אך בכל הנוגע להיבטי המס שלה, ההשלכות חלות לא על השוכר, אלא על המשכיר אשר תלוי בכמה נכסים יש ברשותו, מה סך ההכנסות שהוא מקבל עבור השכרת נכסיו, והאם הנכס רשום על שם חברה או על שם פרטי – כל אלה ועוד מעניקים תמונה ברורה יותר לגבי שכירות נכס שהינו דירת מגורים. בנוסף, אחד הדברים החשובים שיש לבדוק בעת חתימת הסכם שכירות היא האפשרות לפינוי מוקדם, סעיף אשר לכלול ניגוד אינטרסים בין הצדדים. בשל נסיבות אלו ואחרות נוספות, נדרש לבדוק היטב מהו חוזה השכירות הטוב והמתאים עבור כל אחד מהצדדים, ולנסות לצפות פני עתיד בכדי להבין מהו ההסכם הכדאי ביותר עבורכם. יש לקחת בחשבון כי כפי שהאינטרס שלכם הוא לחתום על הסכם אידאלי, כך גם האינטרס של הצד השני ולכן בעסקאות מסוג הזה מומלץ להיות מלווים בעורך דין מקרקעין בקיא בעריכת הסכמי שכירויות.
עסקת שכירות של נכסים מסחריים לעסקים מהווה גם כן עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, אך המשקל בה בסוגי עסקאות שונות, לדוגמה אם אדם מעוניין לפתוח עסק ומבקש לשכור נכס, חשוב לשים לב כי אותה עסקה אמורה לצפות פני עתיד בהיבטים מרכזיים רבים כך למשל איזה מתווה להשקיע בעסק, או להבטיח שאם יהיה מושקע בסכומים גדולים, שלא יהיו פרצות בהסכם שיאפשרו לבעל הנכס להוציא אותו מהמקום מבלי להתחשב בהשקעותיו ו/או בתכנון העתידי שלו לגבי העסק.
