מאת: עורך דין ענאן חמאם | פורסם בתאריך: 22.5.20
רבים שומעים את המונח "רישום בית משותף" ואינם בהכרח יודעים כמה סדר, נוחות ובהירות מעניק הליך זה עבור בעלי דירות ונכסים כאשר הוא קיים אצל רשם הבתים המשותפים.
אחד היתרונות החשובים ביותר של רישום בית משותף הוא מתן הערכה אמיתית של הנכס – כאשר מוכרים דירה בבניין שאינו רשום כבית משותף אצל רשם הבתים המשותפים, הרוכש חושש מביצוע עסקה כי לא ידוע לו מה בדיוק הוא רוכש ומה הוא חלקו שאין עליו מחלוקת מהרכוש המשותף (החניה הצמודה לנכס, המחסן, חלקו בגג או בגינה של הבניין וכו') ולכן מחיר הנכס בעת מכירה יהיה נמוך מערכו האמיתי. לא נפתיע אם נאמר כי ישראלים אינם אוהבים לבצע עסקאות מבלי לדעת בדיוק מה הם רוכשים ובגין אותו סיכון שנלקח בביצוע העסקה, הדבר מתבטא בהורדת מחיר הנכס.
מתי רושמים בית משותף?
בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ניתנה הגדרה פשוטה וחכמה ביותר לגבי מהו בית משותף: "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים".
כל בניין שיש בו יותר מיחידה אחת, חובה לרשום כבית משותף וזאת בכדי להסדיר את החלקים בין הבעלים, הזכויות וההתחייבויות שלהם בגין תחזוקה, שיפוץ וזכויות שימוש באותו בניין.
רבים נוטים לחשוב שכאשר הם רוכשים דירה בבניין, אזי מטבע הדברים הוא הופך להיות בית משותף – דבר שאינו נכון כלל, שכן בהגדרה של בית משותף יוצקים תוכן אמיתי להבהרת זכויות כל דייר, כאשר מתבצע הרישום בפנקס הבתים המשותפים אצל הרשם באזור המגורים בו נמצא הנכס. הרישום בפנקס הבתים המשותפים הוא בעל השלכות ומשמעויות משפטיות, קנייניות וכלכליות חשובות מאוד וההשפעה על שווי הנכס היא ישירה. חשוב לזכור כי מי שמתגורר בבניין שלא ידועות לו מה הזכויות הרשומות שלו (כך למשל אדם אשר לא רשומות לטובתו זכויות כלל), בכל שינוי קטן או בעת ביצוע עסקה יכול להיתקל בהתנגדויות רבות מצד כל אחד מהשכנים שיכול לטעון לאי זכאות לביצוע אותה פעולה. אותה פעולה יכולה להתבצע תוך תקופה קצרה של 3 חודשים מתחילת ההליך ועד סיומו, בתנאי שלא מתעוררות התנגדויות ומחלוקות לגבי הזכויות בין בעלי הדירות, ומנגד יכולה הפעולה גם להתארך לפרק זמן של יותר מ-12 חודשים, כל מקרה לגופו של עניין. הליך רישום בית משותף מבוצע בדרך כלל בשיתוף פעולה בין עורך דין, מודד ואדריכל אשר כל אחד מהם מבצע את חלקו מול הדיירים והעירייה, ורשם הבתים המשותפים (צד ניטרלי בהליך) דואג לרישום הזכויות גם למי שאינו נוכח או שותף להליך, מתוך ראיה עתידית למחלוקות אשר יכולות להתגלע.
הבניין שלכם רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים?
התשובה לשאלה זו פשוטה למדי, שכן יש כמה דרכים לבדוק זאת:
א. ניתן להיכנס לאתר של משרד השיכון והבינוי, לרשום את פרטי הנכס לפי כתובתו המדויקת, או לחלופין לפי גוש וחלקה, ואז לראות אם הנכס שלכם רשום כבית משותף. חשוב לציין כי מדובר במאגר שאינו תמיד עדכני, אך זו אחת הדרכים המהירות לביצוע בדיקה.
ב. בנוסף ישנה אפשרות להוציא נסח טאבו לפי גוש חלקה ותת חלקה – לאתר את נסח הטאבו של הנכס שלכם ושם יופיע בבירור האם הנכס רשום כבית משותף.
לאחר רישום הבית המשותף יהיה שוני בנכס?
לאחר דין ודברים עם השכנים, ביצוע בדיקות לתכניות הבניין מול הרשות המקומית, והעברת התשריט והתקנון של הבית המשותף לרשם הבתים המשותפים, הנכס יישאר אותו נכס, אך התמונה תהיה יותר ברורה לכם ותוכלו לדעת מהן הזכויות והחובות שלכם בנכס, ובפנקס הבתים המשותפים יהיה רשום הצו של הבית המשותף שבו נתונים חשובים רבים כגון:
1. שמות בעלי הזכויות בבניין.
2. אם נערך תקנון בהתאם לדרישות ולהסכמות של השכנים
3. שטח הרצפה של כל אחת מהדירות במ"ר בבניין המשותף.
4. מה שטח ההצמדות גם ברכוש המשותף של אותה דירה – גינה, חניה, מחסן, זכויות הבניה, התב"ע שנשארו מהבניין וכו'.
5. גוש וחלקה של הבית בתשריט.
6. מספר התת חלקה של כל נכס בנפרד.
7. אם יש שטח שהוחרג והוצמד לדירות אחרות.
8. כמה דירות או יחידות יש בבית המשותף.
עו"ד המתמחה ברישום בתים משותפים לרשותכם…
צוות משרדנו מתמחה ברישום בתים משותפים, עובד עם חברות קבלניות ויזמים רבים לביצוע הליך הרישום אשר דורש מאמץ רב וסנכרון בין דרישות כל הגורמים המעורבים. ברשותנו אנשי המקצוע מנוסים ומיומנים בתחום אשר עובדים רבות בשנים לצד מודדים, מהנדסים ובעלי נכסים אשר בחלק מהמקרים מעניקים לנו ייפוי כוח לרישום הבית המשותף, ומשרדנו דאג עבורם לצו רישום מבלי להכניסם לבעייתיות הכרוכה בהתנהלות מול הגורמים השונים. בשל ניסיון הרב שנים שלנו בתחום, נחשפנו לרוב הבעיות והמחלוקות אשר עלולות להיווצר טרם ביצוע הרישום, וכאשר אנו מקבלים את הטיפול ברישום בית משותף, אנחנו דואגים להסיר מהלקוח כל עול והתעסקות הנוגעת להליך.
פנו אלינו כעת ואנו נדאג לבצע עבורכם את רישום הבית המשותף בדרך המקצועית והיסודית ביותר, צרו קשר עוד היום לתחילת התהליך!
